La loi Macron, une menace pour le monde HLM

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MACRON va toujours plus loin : sa loi fourre-tout touche à tout et surtout à l’essentiel

Aujourd’hui les auto-écoles sont dans la rue

La profession se mobilise pour faire évoluer le contenu de la loi Macron, dont l’examen se poursuivra la semaine prochaine à l’Assemblée nationale.

Elle s’inquiète, entre autres, du recours possible, introduit par ce nouveau texte, à d’autres intervenants que les inspecteurs pour les examens pratiques du permis de conduire, notamment des agents de La Poste.

Autre point de crispation, la suppression du seuil minimal obligatoire de vingt heures de cours avant présentation à l’examen.

Les professionnels refusent également que l’évaluation initiale puisse se faire à distance, sans contact direct avec un professionnel, comme le prévoit la loi.

Mais Macron n’en reste pas là :  il s’attaque aussi au  logement social

Plusieurs articles visent à étendre le logement intermédiaire, à mi-chemin entre logement social et parc privé. Un risque pour les HLM, seuls à même de répondre aux besoins des plus modestes.

C’est un aspect peu connu de la loi Macron, fourre-tout ultralibéral qui veut, entre autres, déréguler le transport en autocar ou mettre au pilori la justice prud’homale. L’examen à l’Assemblée de ce monstre législatif a dévoilé une nouvelle victime potentielle : le logement social. Parmi ses 200 articles sans queue ni tête, figurent des mesures visant à développer le logement intermédiaire au détriment des HLM. De quoi s’agit-il ? Ce nouveau type d’habitat, « à mi-chemin entre logement social et logement privé », limité aux zones tendues, sera « destiné aux classes moyennes, ayant des revenus trop importants pour rester dans le logement social et qui ne peuvent se loger dans le secteur libre », explique le député PS de Gironde, Gilles Savary, rapporteur du texte. En échange d’une aide financière, les investisseurs s’engagent à louer à des prix plafonnés pendant plusieurs années. Comme ce fut le cas, par le passé, pour les logements des dispositifs Scellier, De Robien, Duflot ou, dernier-né, Pinel.

Cette nouvelle loi sera bientôt gravée dans le marbre

La nouveauté, avec la loi Macron, c’est de lui donner un cadre juridique. Déjà défini par une ordonnance du 20 février 2014, celui-ci sera bientôt gravé dans le marbre de la loi. Plusieurs articles examinés vendredi dans l’Hémicycle vont faire du logement intermédiaire une nouvelle catégorie de logement à part entière, au même titre que le logement social. Des majorations de droits à construire pourront être accordées aux collectivités pour développer cette nouvelle offre, intégrée dans les objectifs des plans locaux d’urbanisme. Et le monde HLM est également prié de s’y mettre. La création de filiales dédiées au logement intermédiaire sera facilitée chez les bailleurs sociaux, qui pourront non seulement en construire, mais aussi acquérir directement ces nouveaux « produits » à d’autres investisseurs. Un arsenal législatif destiné à « favoriser le développement de cette offre complémentaire » au logement social.

S’ils affichent des prix légèrement inférieurs à ceux du « libre marché », les logements intermédiaires n’ont absolument rien à voir avec les HLM. Les plafonds de loyer des logements intermédiaires peuvent atteindre 16,72 euros le m2 dans les zones les plus tendues comme à Paris et sa petite couronne. Comptez donc environ 1 000 euros pour un T3 de 60 m2 à Aubervilliers, Saint-Ouen ou Bagnolet. Il faudra gagner au moins 3 000 euros par mois pour prétendre y vivre. À Nice ou dans le Genevois, Il faudra débourser l’équivalent d’un Smic pour un appartement familial de 80 m2… Autre différence de taille avec les HLM : les loyers versés par les habitants ne restent pas dans le domaine public. Contrairement aux bailleurs sociaux, qui demeurent des organisations à but non lucratif, le fonds d’investissement chargé de développer le logement intermédiaire, lancé dans les prochaines semaines, mélangera les genres, regroupant à la fois investisseurs publics (État ou collectivités locales) et privés. Ceux-ci pourront espérer tirer d’excellents profits de ce placement rentable. Autour de 5 % par an, selon la Société nationale immobilière (SNI), filiale de la Caisse des dépôts, qui a lancé une structure de ce type l’an dernier. À sa tête, André Yché, proche de Nicolas Sarkozy et grand promoteur de cette nouvelle offre de logement, s’est vanté d’avoir récolté, en moins d’un an, 515 millions d’euros auprès de CNP Assurances, BNP Paribas, Aviva France ou Malakoff Médéric, notamment. Une bousculade qui se comprend : non contents de toucher des revenus locatifs, ces financeurs pourront aussi, s’ils le souhaitent et contrairement aux HLM, revendre ces logements intermédiaires au bout d’une dizaine d’années. De nouveaux profits à la clé.

« On invente des produits qui ont une pertinence financière pour les sociétés d’assurances ou les banques, mais ne répondent à aucune demande sociale, résume Stéphane Peu, chargé du logement au sein du Parti communiste et président de Plaine Commune Habitat. Or, comme le montre le rapport de la Fondation Abbé-Pierre, il y a surtout une pénurie de logements abordables, adaptés aux niveaux des revenus dans le pays. » Sur les 1,8 million de demandeurs de logement, 90 % relèvent du logement social. « Les “intermédiaires” peuvent répondre à une attente, mais uniquement dans les zones très tendues », explique aussi Christophe Robert, délégué général de la Fondation Abbé-Pierre. Stéphane Peu abonde : « De moins en moins aidés, les organismes HLM risquent de délaisser la production et la réhabilitation des logements véritablement sociaux, et de mobiliser leurs moyens humains, techniques et financiers pour produire de l’intermédiaire. » Une menace réelle. Car l’exécutif a mis le paquet pour développer cette offre, « ni sociale ni pérenne ». François Hollande a annoncé, mi-septembre 2014, qu’il débloquerait 1,9 milliard d’euros pour le logement intermédiaire. Dont 900 millions venant de la Caisse des dépôts. L’État, lui, versera de sa poche 1 milliard, pris sur les cessions d’entreprises dont il est actionnaire. De quoi laisser rêveurs les acteurs du mouvement HLM. Un milliard, c’est deux fois plus que le montant des aides à la pierre destinées au logement social, encore en baisse cette année (450 millions d’euros). Un milliard pour une offre censée être de niche, quand, dans le même temps, le budget 2015 prévoit, pour la première fois, zéro euro de financement pour la construction de HLM de type « Plus », la gamme moyenne des logements sociaux.

Dénonçant une injonction contradictoire de l’État aux bailleurs, leur imposant de construire du social sans leur allouer les moyens nécessaires, le groupe Front de gauche a déposé un amendement pour interdire le développement de logements intermédiaires dans les communes ne respectant pas la loi SRU. « La menace de voir certains bailleurs tentés par le logement intermédiaire existe, explique Gilles Savary (PS), mais les garde-fous prévus par la loi suffisent. » Le député rappelle que les préfets pourront toujours sanctionner les communes hors la loi. « Et notre texte, ajoute-t-il, impose 25 % de logements sociaux dans tout projet de logement intermédiaire. » L’argument est un peu court. Une commune carencée, si elle ne construit que de l’intermédiaire, ne rattrapera jamais son retard en HLM. Autre contre-argument, les terrains disponibles étant rares dans les zones tendues, tout projet lancé laissera moins de place aux logements réellement sociaux… « Il y a un énorme loup », a aussi dénoncé l’ex-ministre du Logement, Cécile Duflot, qui craint qu’à plus long terme, le législateur n’autorise la prise en compte du logement intermédiaire dans les décomptes de la loi SRU.

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